作 者丨李彤欣張敏鄭嘉琪

(資料圖)

編 輯丨畢鳳至張星黎雨桐

8月末、9月初，“認房不認貸”、首套房存量貸款利率下調(diào)、差別化住房信貸、重點城市部分區(qū)域放開限購等樓市政策“組合拳”陸續(xù)落地。新政下的樓市成色如何？

10月19日，國家統(tǒng)計局公布的2023年9月份70城房價數(shù)據(jù)顯示：

環(huán)比方面：

新房價格環(huán)比上漲的城市有15個，比上月減少2個；二手房有4個，比上月增加1個。其中，上海新房價格領(lǐng)漲，北京二手房價格領(lǐng)漲。

新房價格環(huán)比下跌的城市有54個，二手房有65個。其中，徐州二手房價格領(lǐng)跌，環(huán)比下降1.3%。

一線城市新房價格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手房價格環(huán)比連續(xù)4個月下降后首次轉(zhuǎn)漲。

二三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降。

同比方面：

9月共有45個城市新房價格同比下降，比上月增加1個，較年內(nèi)高點減少10個；二手房價格同比下降城市有67個，比上月增加1個。

一線城市新房價格同比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手房價格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

二三線城市商品住宅銷售價格同比有漲有降。

樓市回暖跡象隱現(xiàn)

統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1—9月份，全國商品房銷售面積8.5億平方米，同比下降7.5%；商品房銷售額8.9萬億元，同比下降4.6%。降幅延續(xù)了前幾個月的擴大態(tài)勢。

同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.7萬億元，同比下降9.1%，降幅連續(xù)7個月擴大。

房企現(xiàn)金流也不容樂觀。今年前9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金9.8萬億元，同比下降13.5%，降幅連續(xù)5個月擴大。

這種變化反映出，房地產(chǎn)仍處于深度調(diào)整周期中。2023年伊始，房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)短暫的“小陽春”行情，但此后便增長乏力，各項主要指標難有改善。此前，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉曾表示，“房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期。”

分析人士指出，從前三季度的表現(xiàn)看，這種調(diào)整仍在持續(xù)。一方面，現(xiàn)金流持續(xù)緊張，影響了拿地、投資等供應(yīng)端的表現(xiàn)；另一方面，需求方仍存在觀望情緒，信心并未完全恢復(fù)。

市場好轉(zhuǎn)的跡象體現(xiàn)在月度數(shù)據(jù)變化中。9月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、施工面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等指標都出現(xiàn)環(huán)比增長。其中，銷售面積和銷售額的增幅分別達到47.0%和41.6%。

盛來運還表示，9月，70個大中城市的新房和二手房合計交易規(guī)模環(huán)比增長2.8%，“從4月份以來，在連續(xù)5個月下降后首次轉(zhuǎn)正。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這說明一季度小陽春之后4-7月份快速下行的局面，在8月份以后有所緩解，特別是一攬子政策紓困下，作為傳統(tǒng)旺季的9月份市場銷售有所好轉(zhuǎn)。

2023年8月末，央行、金融監(jiān)管總局分別推出“認房不認貸”、首套房存量貸款利率下調(diào)、差別化住房信貸等政策。9月以來，不少城市落地了上述政策的細化版本，并陸續(xù)松綁樓市“限購令”。9月20日，廣州解除多個區(qū)域的限購政策，成為首個松綁“限購令”的一線城市。

據(jù)調(diào)研，在這波樓市優(yōu)化政策出臺后，很多公司便借機推盤出貨，并作出一定的價格優(yōu)惠。根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)計算，9月全國商品房銷售單價為10051元／平方米，環(huán)比下降3.7%。

經(jīng)過“以價換量”，房企資金鏈也有所改善。9月房企到位資金環(huán)比增長了23.1%，為近三個月的首次正增長。

保護信心仍是重點

事實上，由于調(diào)整期過于“漫長”，外界對市場的復(fù)蘇節(jié)奏抱有更高的期待。但無論是9月還是10月的市場表現(xiàn)，似乎都與這種期待存在距離。

李宇嘉也指出，8月底以來的政策紓困起到了一定效果，但政策效果明顯低于預(yù)期。表現(xiàn)在同比跌幅仍比較大；供給端的疲弱態(tài)勢仍在加大，比如土地市場跌幅同環(huán)比仍在擴大，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的風(fēng)險擔(dān)憂仍未緩解。

中指研究院的統(tǒng)計顯示，今年中秋國慶長假期間，35個代表城市日均成交面積較去年國慶假期(10月1日-7日)及2019年假期下降兩成左右。長假后的首周(10月9日-10月15日)，重點50城新房銷售面積回升，但同比仍下降5.3%。

10月18日，盛來運對房地產(chǎn)問題做了系統(tǒng)解讀。

他表示，經(jīng)過近20年的高速增長后，房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整是正常的。而且這種調(diào)整有利于淘汰落后產(chǎn)能，有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化，尤其是有利于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。“所以現(xiàn)在的調(diào)整是有利于后期的發(fā)展。”

同時，房地產(chǎn)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，還是有很強的支撐的。一方面，當前我國的常住人口城鎮(zhèn)化率為65.2%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為47.7%。所以，城鎮(zhèn)化無論從數(shù)量還是從質(zhì)量來看，都有較大的提升空間。另一方面，雖然我國的房屋總量已經(jīng)達到400億平方米左右，但中小戶型偏多，改善潛力較大。

最后，房地產(chǎn)優(yōu)化政策的作用正在持續(xù)釋放，有積極的效應(yīng)。但政策的發(fā)揮需要一個過程，“畢竟房地產(chǎn)總體上處在一個調(diào)整階段，所以后期還是要抓好政策的落實。”

從業(yè)者更關(guān)心的是，如何維護來之不易的市場信心。某大型上市房企相關(guān)負責(zé)人向表示，需要對政策持續(xù)加碼，效果才能更持久，市場信心也更容易積累下來。

李宇嘉也認為，穩(wěn)定樓市仍是未來的政策主基調(diào)，但以需求端刺激為主的傳統(tǒng)模式，空間在收窄、邊際效應(yīng)在下降。未來需要在供給端解決房企的風(fēng)險問題，同時將房地產(chǎn)的穩(wěn)定放到居民收入、就業(yè)、預(yù)期穩(wěn)定的大框架下來看待，并制定一攬子政策，才能將市場逐漸穩(wěn)定下來。

對于未來的市場走勢，中指研究院指出，隨著經(jīng)濟出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，加之樓市政策繼續(xù)強化的預(yù)期增強，預(yù)計四季度全國商品房銷售面積同比降幅將有所收窄，其中核心一二線城市市場表現(xiàn)要好于三四線城市。但由于企業(yè)現(xiàn)金流壓力仍大，預(yù)計供應(yīng)端的投資、拿地、新開工等指標繼續(xù)保持負增長。

SFC

本期編輯黎雨桐實習(xí)生趙鳳鈴

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