全球知名的房地產服務商第一太平戴維斯，于近日發布2023年第二季度的北京房地產市場研究成果，全面回顧總結北京寫字樓、商業零售及大宗投資等不同細分市場的季度表現，對北京房地產市場的上半年表現進行階段性研判，并就2023年下半年北京房地產市場的走勢做出展望。

第一太平戴維斯華北區董事長胡裕華先生表示：“2023年行至年中，北京房地產市場缺乏亮點、持續承壓，市場整體仍未沖破低迷態勢、恢復進程緩慢，可以說市場主體仍在等待更多的復蘇信號，這也成為下半年房地產市場最大的命題。道阻且長，行則將至，復蘇過程不會一蹴而就，但復蘇的基礎和信心則尤為重要。綜合來看，下半年仍需要更多積極因素加速推動筑底反彈，市場在波動中尋找向上的力量。”

2023年第二季度，北京寫字樓市場未能開啟反彈，而是延續了一季度的疲軟態勢。季度內，北京甲級寫字樓市場共有四座新項目正式交付，帶來約24.4萬平方米的新辦公面積。今年上半年，全市甲級寫字樓市場新增供應量累積至30.2萬平方米，較去年同期上升28.2%。從供應端的角度來看，市場已回歸正軌。

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但需求端的萎靡不振則成為當前的市場痛點，市場活力仍被多重不利因素抑制。2023年二季度，全市甲級寫字樓空置率繼續攀升，環比、同比分別上升1.5及2.5個百分點，至18.3%的高位。而業主方面對不斷累加的去化壓力，只能繼續調整租賃策略，通過給予更大幅度的優惠來“以價換量”加速去化，直接導致二季度北京甲級寫字樓平均租金繼續下滑，至人民幣每平方米每月312.5元，環比、同比分別下降2.9%、7.4%。

值得注意的是，二季度全市凈吸納量再次錄得負值，僅為-13,460平方米，繼去年四季度之后連續三個季度凈吸納量出現負值。2023年上半年，全市甲級寫字樓市場累積凈吸納量約為 -1.67萬平方米，整體去化壓力有增無減。

展望2023年下半年，從供應端角度來看，北京寫字樓市場繼續迎來大體量供應潮，約51萬平方米的新辦公面積將漸次交付入市。需求端方面，由于今年以來國內經濟增長乏力，直接抑制寫字樓租賃需求的復蘇，尤其是二季度市場明顯降溫，調整反彈的壓力持續加大。但部分即將入市的項目預租情況良好，有望在三、四季度幫助市場實現邊際性改善。整體而言，全市寫字樓市場穩步恢復過程中仍面臨巨大的挑戰與壓力。

2023年上半年，北京商業零售市場火熱復蘇如期而至。二季度，共有六個零售項目開業迎客，累計帶來約68萬平方米新零售面積，市場迎來供給高峰。此外，各大購物中心積極推進品牌招商與調整、構建獨特的消費場景，以迎接五一假期與暑期檔的消費熱潮。2023年二季度，全市優質購物中心平均空置率環比下降0.9個百分點至7.6%；同期，全市優質購物中心平均租金水平為每平方米每月806元。

二季度，位于海淀區的西三旗萬象匯、位于朝陽區朝外商圈的THE BOX 朝外、位于石景山區的京西大悅城（000031）、位于朝陽區東南部的惠多港購物中心、位于運河商務區的通州遠洋樂堤港、以及位于昌平區的首開LONG街等六座各具特色的零售項目相繼開業，豐富了不同區域消費選擇的同時也形成近年來罕見的供應高峰。此外，季度內多個購物中心項目加速品牌招商、升級迭代品牌結構，將文化、時尚、社交等元素與商業消費進行融合與互動，使得全市主要零售項目的客流量與消費活躍度較一季度再次提升。

2023年下半年，北京市商業零售市場更加值得期待，多個新建項目與城市更新項目預計將按時入市，帶來超過50萬平方米的新增零售面積。存量項目積極創新商業場景、落實商圈改造提升計劃，同時疊加暑假、國慶等黃金檔期，北京市零售市場將迎來新一輪的消費熱潮，2023年也有望成為北京零售業態高質量發展的大年。

北京大宗投資市場未能在二季度繼續保持活躍，交易額有所回落。季度內大宗投資市場累計成交金額僅為人民幣44.68億元，環比下降33.7%，較去年同期下降53.4%。今年上半年，北京大宗投資市場累計成交額僅為人民幣112億元，較去年同期下降18.6%。相較疫情三年，現階段的北京大宗投資市場未見明顯回暖。目前北京商辦市場仍處于調整波動階段，投資機構也愈發謹慎、投資情緒降溫，市場上主要成交案例更多的來自于自用型買家和法拍收購。

回顧2023年上半年，北京房地產市場整體表現較為平淡，寫字樓、大宗投資等細分板塊并未出現明顯改善，僅在零售市場出現亮點。目前北京房地產市場回暖速度低于預期，呈現出“強預期與弱現實”的強烈反差。當市場預期和現實情況的背離持續加大，預期層面的復蘇何時能出現則是下半年的最大命題。預計今年下半年北京房地產整體市場下行趨勢有望緩解，隨著政策環境與宏觀格局的深入調整，房地產市場有望加快筑底、蓄力復蘇。

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